Қазақстандықтардың тұрғын үй сатып алу мүмкіндіктері қаншалықты көп болса, соғұрлым ол қымбатқа түседі – сарапшылардың пікірінше, бұл жылжымайтын мүліктің қымбаттауының негізгі себебі болып табылады. NUR.KZ журналистері бағаның қалай белгіленетінін және олардың өсуін қалыпты деп атауға болатынын білді
Естеріңізге сала кетейік, Қазақстанда нарықтық ипотеканы субсидиялау тетігін енгізу ұсынылды. Ол қазақстандықтарға Екінші деңгейдегі банктерден (ЕДБ) кредит беру арқылы бастапқы және салынып жатқан тұрғын үйлерді сатып алуға мүмкіндік береді. Бұл ретте пайызы Ұлттық Банктің базалық ставкасынан 5% — дан аспайтын ЕДБ-нің меншікті ипотекалық бағдарламаларын пайдалануға болады деп болжануда. Ал банк ұсынған мөлшерлеменің 7% — ы субсидияланатын болады. Яғни, қарыз алушылар үшін мұндай ипотека арзан болады.
Бұл жаңашылдық тұрғын үй нарығында қалай көрініс табуы мүмкін, — деді Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы, Qubiq Group компаниясының сапа және біліктілік департаментінің басшысы Долкунжан Машрапов.
Неліктен тұрғын үй қымбаттайды және оның құнына не әсер етеді
«Сұраныстың артуы әрқашан тұрғын үй құнын арттырады. Яғни, сатып алушылар көбейіп, сәйкесінше ұсыныстар аз болады. Бұл жылжымайтын мүлік нарығының ережесі: тұрғын үйге сұраныс неғұрлым көп болса, соғұрлым қымбат болады», — деп атап өтті жылжымайтын мүлік сарапшысы.
Долкунжан Машраповтың айтуынша, тұрғын үй бағасының өсуі халықтың сұранысына тікелей әсер етпейтін кез келген өзгерістерді тудыруы мүмкін. Мысалы, белгілі бір мерзімге енгізілетін және сату құралына айналатын әртүрлі жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар. Осындай схема бойынша тұрғын үй сатып алуға зейнетақы жинақтарының бір бөлігін пайдалану мүмкіндігі бағаның өсуін жеделдетті. Жылжымайтын мүлік жөніндегі маманның пікірінше, нарықтық ипотеканы субсидиялауды енгізу арқылы бағаның жаңа өсуін күтуге болады. Тұрғын үй бағасы қалай белгіленсе, бағаның өсуі соншалықты оңай және тез жүреді, өйткені сатушылар, тіпті психологиялық тұрғыдан да, тұрғын үйдің құнын төмендетуден гөрі оңайырақ.
Долкунжан Машрапов қайталама тұрғын үй нарығының мысалында бағаны көтеру процесі қалай жүріп жатқанын қарады. Мысалы, бағаны анықтау үшін оны сатқысы келетін пәтер иесі жылжымайтын мүлікті сату сайтына кіреді. Онда ол көршісінің пәтерін 30 миллионға сатқанын көреді және оның пәтері жақсырақ екенін түсінеді, сәйкесінше ол қымбатырақ болуы керек. Нәтижесінде иесі оны 31 миллионға сатады. Үшінші көрші де солай ойлайды және одан да жоғары бағаны тағайындайды.
Неліктен бағаның төмендеуін күтпеу керек
Тұрғын үй бағасының өсуі қазақстандықтар үшін үйреншікті жағдайға айналды. Соңғы рет бастапқы және қайталама нарықтардағы жылжымайтын мүліктің құны 2016 жылдың қорытындысы бойынша төмендеді. Әрбір келесі жылдық кезеңмен ол тек өсіп, қарқынын арттырды.
«Сол кезде қазақстандықтар зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алуға пайдалана алмады, жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар аз болды. Яғни, халықтың қазіргідей сатып алу қабілеті болған жоқ. 2018 жылы «7-20-25″ бағдарламасы, 2021 жылы зейнетақы жинақтарын пайдалану енгізіле бастады. Осыдан кейін бағалар өте өсе бастады», — деп түсіндіреді жылжымайтын мүлік сарапшысы.
«Тұрғын үй бағасы қашан төмендейді?»- Долкунжан Машрапов бұл оның клиенттерінің басты мәселесі екенін атап өтті. Егер тұрғын үй құнының қазақстандықтар өз зейнетақы жинақтарын әлі пайдалана алмаған кезеңнің көрсеткіштеріне дейін төмендеуі туралы айтатын болсақ, онда қазіргі уақытта бұл жағдайдың орын алуының алғышарттары жоқ. Яғни жылжымайтын мүлік мамандары бағаның төмендеуін күтпейді. Бұл ретте сарапшының пікірінше, Алматыда тұрғын үй жылжымайтын мүлік бағасының барабар жылдық өсуі 15-20% — ды құрайды. Ең дұрысы, халықтың табысы бірдей қарқынмен өскені жақсы болар еді. Соңғы деректерге сәйкес, Қазақстанда жаңа тұрғын үй 19,3% – ға, ал «екінші тұрғын үй» бірден 27,8% — ға қымбаттады.